Quel est votre projet ?

Pour bien préparer votre projet, il est essentiel de se poser les bonnes questions ? Quel est le projet prévu ? Acquérir sa résidence principale, compléter son patrimoine ou faire un placement locatif ? Revendre dans un futur plus ou moins lointain ?

NB : Le dispositif Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Selon conditions d’éligibilité, ça peut être l’occasion de défiscaliser en développant votre patrimoine.

Êtes-vous éligibles aux aides de l’État ?

• Le PTZ
• Le prêt conventionné
• Le prêt épargne logement
• Le prêt à l’accession sociale
• Les APL (aides personnalisées au logement)

Des aides spécifiques complémentaires pour la rénovation peuvent vous êtres accordées. Ces aides, souvent sous forme de crédit d’impôts sont généralement conditionnées par des obligations de moyens et/ou de résultats. Vous pouvez trouver plus d’informations sur le site de l’ADEME : (https://www.ademe.fr/aides-financieres-2020)

Estimer ses capacités d’emprunt

Votre capacité d’emprunt est directement indexée sur vos revenus (salaire, rentes, revenus locatifs, etc) et est limitée à un seuil de 33% du montant ces derniers. Ce pourcentage correspondant à votre limite d’endettement. (Attention : Les revenus locatifs par exemple ne sont pas pris en compte en totalité). L’une des solutions pour augmenter votre capacité d’endettement sera d’augmenter la durée du prêt  pour en réduire les échéances (Malheureusement, le taux d’emprunt augmente avec la durée d’engagement). La durée moyenne d’un crédit immobilier en France se situe entre 20 et 25 ans. Dans la pratique, cette durée sera généralement beaucoup plus courte, certains prêts étant soldés par anticipation suite à une revente, un héritage,…

Bon à savoir : Dans le cas d’un crédit pour l’acquisition d’un bien immobilier, les banques demandent fréquemment un apport sur vos fonds privés à hauteur des frais notariés et frais bancaires.

Une fois le budget et les critères de la construction défini, prenez garde à bien prendre en compte l’ensemble des frais annexes. Les travaux de construction ne s’ont qu’une partie du coût global de votre projet auxquels s’ajouteront notamment :

• le coût d’acquisition du terrain et frais notariés (+ frais d’agence éventuels)
• le coût des branchements aux réseaux et taxes éventuelles de raccordement
• la taxe d’aménagement qui s’applique aux projet de construction et agrandissements depuis le 1er mars 2012
• les finitions et lots réservés : cuisine, mobilier, éventuellement revêtements de sols et murs selon que vous optez pour une maison en clés-en-main ou prête à décorer
• les aménagements extérieurs tels que terrasse, clôture, portail, enrobé, retenues de terre, plantations, etc.

Lors de votre première rencontre avec Les Maisons Amann, nous pourrons effectuer ensemble l’évaluation financière globale de votre projet afin d’en garantir la faisabilité. Pour ne pas vous tromper, vous pouvez également demander conseil à un professionnel (notaire, courtier, conseiller en patrimoine, etc).

Pourquoi passer par un courtier ?

FAISABILITE : Une fois votre dossier créé et assimilé par le courtier en immobilier, celui-ci pourra vous indiquer directement si votre projet est réalisable.

PROSPECTION : Il joue un rôle d’intermédiaire entre le client et la banque. Il recherche en votre nom les meilleures conditions possibles pour votre crédit immobilier. Pour cela, il démarche les différents établissements bancaires afin de négocier en votre nom. Le courtier vous présente ensuite ceux qui proposent les meilleures offres pour votre emprunt. En jouant sur des volumes importants, ils vous permettent d’obtenir des taux particulièrement attractifs pour financer votre projet immobilier.

NEGOCIATION : L’obtention du prêt étant l’objectif principal, on néglige facilement la négociation des conditions particulières et notamment, la modulation des échéances, l’absence de frais de dossier en banque, la transférabilité du prêt (intéressant dans le cas d’une revente et rachat).

DELAI : Il conduit généralement les négociations par téléphone et par mail avec les prescripteurs immobiliers afin d’obtenir des réponses rapides pour avancer dans votre dossier.

CONSEIL : Il pourra vous conseiller pour réaliser le meilleur montage financier en fonction de votre épargne, de votre patrimoine et de votre situation professionnelle et familiale (apport, octroi du prêt à taux zéro, octroi du prêt employeur, création de SCI, etc).

ELIGIBILITE : Vous avez des prêts conso, auto, etc… qui retardent voir qui entravent l’acquisition de votre résidence principale Sachez qu’il existe des solutions, le tout est de bien monter votre dossier.

FINANCE : Vous n’avez pas d’apport pour le financement des frais annexes (notaire, garantie bancaire, frais de dossier bancaires) il existe des solutions pour les financer.

Bon à savoir : Les banques souhaitent la domiciliation des salaires, certes ce n’est pas une obligation mais les conditions financières proposées seront beaucoup plus favorables. Pour les investissements locatifs, il est toutefois possible de ne domicilier que les revenus des loyers.

Mandater un courtier

Avant tout, vous devez savoir qu’il ne peut y avoir qu’un seul dossier de financement à votre nom au sein d’un même établissement bancaire. Dans le cas ou plusieurs dossiers auraient été déposés par vous-même ou par des tiers mandatés, seul le premier dossier déposé sera traité – même si ce n’est pas le plus favorable !

Ne faites pas appel à un courtier en dernier recours après avoir engagé des recherches de financement de votre côté, ce dernier aura dès lors un champ d’action très réduit.

Notre conseil : Passez par un courtier en qui vous vous sentez en confiance et à l’aise – vous pouvez demander des retours d’expériences à vos amis/famille !!  Le courtier est votre partenaire pour la mise en place et le suivi de votre dossier de financement immobilier avec lequel il doit y avoir une confiance et une transparence réciproque.

Idée reçue :

L’ argument avancé pour se passer d’un courtier est bien souvent son coût. En réalité, le courtier est le partenaire de votre projet. Son rôle est de rechercher pour vous les meilleurs formules et les conditions financières  les plus avantageuses. Son coût est généralement absorbé par les économies qu’il vous permettra de réaliser en vous aidant notamment :

• à choisir le meilleur montage financier
• à obtenir des frais réduits de dossier auprès de la banque,
• à obtenir un taux d’intérêts plus compétitif (donc des échéances de prêt moins chères),
• à choisir une assurance déléguée moins chère que celle proposée par la banque.

L’assurance du prêt

L’assurance est une part importante dans le coût de votre prêt. Son coût peut varier en fonction : de votre âge, de votre profession, du montant global de l’emprunt, de votre état de santé (même en cas de risques aggravés, des solutions existent). Le taux des assurances bancaires est, en moyenne, de 0.40% du capital de départ.

En choisissant une assurance individuelle auprès de nos partenaires, nous pourrons vous orienter vers une compagnie qui sera adapté à votre situation et à un tarif bien plus compétitif. La comparaison des tarifs se fait dans le respect des quotités à assurer ainsi que les garanties et couvertures dont vous avez besoin.

La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite ‘ loi Hamon’, vous permet de changer votre assurance même après avoir acceptation de celle proposée par votre banque.

Nos conseils :

L’importance de maîtriser ce que l’on va signer :

• Attention aux offres à taux variable ou le combiné d’un taux variable et fixe
• Attention aux offres ou la mensualité est fixe mais la durée est variable
• Attention aux garanties et couvertures de l’assurance.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?

Personne n’est à l’abri de coups durs dans sa vie privée. Pour éviter tout problème dans le remboursement de votre crédit immobilier, vous devez souscrire une assurance prêt immobilier.

Le principe ? En cas d’invalidité, de maladie de longue durée, de décès ou de perte d’emploi, c’est la compagnie d’assurance qui se substitue à l’emprunteur et prend à sa charge le remboursement de votre prêt.

Quels sont les types d’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance groupe désigne l’assurance de prêt immobilier proposée par votre banque lorsque vous négociez votre crédit.

A la différence, l’assurance individuelle est personnalisée. Elle est établie en fonction de votre profil par un assureur de votre choix. Pour en bénéficier, vous devez passer par la délégation d’assurance.

Comment cela fonctionne ?

La banque accepte la délégation d’assurance une fois que l’offre déléguée lui a été transmise. Elle édite un avenant où est mentionné le nouveau taux effectif global (TEG).

Le TEG regroupe sous la forme d’un seul taux tous les frais attachés à une offre de financement incluant la signature, le capital emprunté et son assurance incluse. Il permet ainsi d’avoir une idée précise du coût global d’un crédit.

Changer d’assurance de prêt

Résiliez votre assurance et optez pour un contrat individualisé. Vous pouvez changer d’assurance jusqu’à 1 an après la signature de votre prêt.

La délégation d’assurance de prêt immobilier : changez celle proposée par votre banque.

LOI HAMON : Grâce à cette loi vous résiliez votre assurance avant la date anniversaire de votre contrat.

LOI BOURQUIN : Autrement appelée LOI SAPIN 2, est entrée en vigueur le 22 février 2017, cette loi permet aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année. Elle a pour objectif de donner aux emprunteurs la possibilité réelle de choisir l’assurance de leur prêt immobilier, y compris après souscription de leur crédit immobilier. La loi permet ainsi aux consommateurs de ne plus se sentir dans l’obligation de négocier le montant global de leurs cotisations d’assurances avant la signature du prêt. Ils auront la possibilité de changer de contrat d’assurance plus facilement si celui de la banque ne leur convient pas.

La loi Bourquin permet aux emprunteurs de faire des économies sur leur assurance emprunteur en leur laissant la possibilité de faire une délégation d‘assurance. L’amendement Bourquin donne donc la possibilité aux emprunteurs de changer chaque année d’assurance à la date anniversaire de leur contrat. La résiliation se fait à la date anniversaire de souscription et doit être accompagnée des conditions du nouveau contrat (certificat d’adhésion, délégation de bénéfice, fiche standardisée d’information). L’acceptation par la banque se fera sous réserve d’équivalence de garanties entre l’ancien et le nouveau contrat.

Changer d’assurance emprunteur en fonction de la date de signature du prêt

Lors de la signature de votre crédit immobilier, la banque vous demande de souscrire à une assurance emprunteur automatiquement.

Deux possibilités de souscription à l’assurance emprunteur s’offrent à vous :

• Vous souscrivez au contrat emprunteur proposé par votre banque, donc la date d’anniversaire de résiliation est celle de la signature de mon offre de prêt.
• Vous choisissez une assurance emprunteur externe à la signature de votre prêt : la date anniversaire est celle de la date de signature de votre contrat d’assurance.
• Vous avez bénéficié du cadre avantageux de la loi Hamon et vous avez changé d’assurance de prêt depuis la signature de votre prêt : la date anniversaire pour la résiliation de votre contrat est soit celle de la signature de votre contrat assurance emprunteur, soit le 31 décembre de l’année en cours si les conditions générales de votre contrat le prévoient (c’est le cas de plusieurs contrat d’assurance de prêt en délégation).
  

Résilier son assurance emprunteur :

On parle de substitution d’assurance lorsqu’un emprunteur souhaite changer son contrat d’assurance d’un prêt en cours.

La substitution de votre assurance de prêt doit respecter les étapes suivantes :

• Trouver un nouveau contrat d’assurance avec des garanties équivalentes
• Transmettre ces documents à votre banque
• Envoyer une demande de substitution d’assurance à votre banque accompagnée de la délégation de bénéfice, du certificat d’adhésion et des conditions générales ce votre nouveau contrat
• Obtenir l’accord écrit de votre banque : celle-ci doit vous donner sous 10 jours ouvrés et émettre un avenant à votre contrat de crédit (art L.321-9 du code de la consommation via Legifrance)
• Envoyer un courrier de résiliation à votre assureur actuel 2 mois au-moins avant l’échéance annuelle de votre contrat d’assurance de prêt – celui-ci a 10 jours pour résilier votre contrat à compter de la date de réception de votre courrier. (L 113-12-2 du Code des assurances)

Y a-t’il des frais supplémentaires pour le changement de contrat d’assurance ?

Selon l’Article L.313-32 du Code de la Consommation, changer d’assurance de prêt immobilier dans le cadre de la résiliation annuelle ne peut induire de frais. Changer d’assurance emprunteur est donc gratuit.